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Hoy vamos a analizar un dato al que en ocasiones no se presta suficiente atención, pero que dice mucho acerca del estado actual de la economía, el dato de hipotecas concedidas.

Como podemos ver en el gráfico propuesto, tras un pico en 2006/2007 en el que se concedían cerca de 160 mil hipotecas al mes el número de hipotecas concedidas es mucho menor, más concretamente es una cuarta parte, ya que hoy se conceden 40 mil hipotecas al mes.

Evolución del número de hipotecas concedidas (azul) vs. Euribor a 12 meses (naranja):

Lo interesante resulta ver cómo, aunque hemos vivido algunos periodos de recuperación económica, la tendencia ha sido claramente bajista y nunca se ha llegado a recuperar el nivel previo a la crisis. Algo que, por otra parte, resulta tranquilizador considerando la burbuja que había en el mercado inmobiliario antes del 2008.

Sin embargo, hay otro factor muy importante que ha afectado tradicionalmente a la solicitud de hipotecas, los tipos de interés. Lógicamente, cuando los tipos caen el incentivo para pedir un préstamo es mayor, ya que el coste será menor, y cuando los tipos suben la población tendera a hipotecarse menos. Hasta aquí parece bastante evidente, pero debemos recordar que los tipos de interés suelen bajar cuando la economía se resiente y suben cuando la economía lo hace bien.

Por lo tanto, en un primer momento cuando los tipos de interés caen, a pesar de ser un incentivo para aquellos que quieren hipotecarse lo normal es ver caídas en las hipotecas, pero cuando volvemos a ver subidas en las hipotecas concedidas podemos entender que la economía se recupera.

Si observamos el gráfico, a partir de 2012 el número de hipotecas concedidas en España ha aumentado considerablemente, pasando de 21 mil a 40 mil (aunque comparativamente con los datos de 2006 pueda parecer poco es una subida importante), el problema puede llegar con las subidas de tipos de interés. En estos años pedir una hipoteca ha salido más barato de lo que había salido en toda la historia (y en opinión de algunos de lo que nunca va a salir) algo que unido a la recuperación económica a nivel mundial ha disparado la concesión de hipotecas (que si bien por suerte se ha mantenido muy lejos de los niveles previos a 2008) ha supuesto una presión al alza en el precio de la vivienda importante.

Actualmente, en España el precio de la vivienda está al alza pero es razonable que a mayor precio y mayor coste de financiación habrá menor demanda y eso puede reajustar los precios de las viviendas otra vez (aunque recordamos que la situación actual no es comparable a la previa a la crisis).

Este fenómeno, lejos de ser puramente teórico, está empezando a suceder en algunas grandes ciudades como Hong Kong, que había sufrido una fuerte apreciación en el precio de la vivienda, en parte justificada por la fuerte demanda derivada de la llegada de nuevos trabajadores, pero que con la subida de tipos de interés ha hecho corregir el precio de los inmuebles.

Aunque Hong Kong pueda parecer algo muy lejano esto está pasando también en algunas ciudades de EE.UU. y es de esperar que pase en Europa, sin que llegue a ser algo dramático, quizás sea algo a tener en cuenta a la hora de decidir invertir en una segunda vivienda.

Equipo Altair Finance AM

 

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