Recientemente, el Banco de España ha publicado su informe de estabilidad financiera en el que se analiza la situación concerniente en torno a la estabilidad del sistema financiero español.
Una parte importante de este informe gira en torno al mercado de las hipotecas, el principal activo de riesgo de los bancos, que son el principal agente en el sistema financiero de nuestro país.
Lo más interesante de este informe es ver las diferencias existentes entre el mercado inmobiliario previo a la crisis y el actual, la primera la encontramos en el análisis del valor de la hipoteca frente a su valor de tasación y frente al precio de la vivienda.
Valor de la hipoteca frente a su valor de tasación (izq.) y frente al precio de la vivienda (der.):
En el grafico vemos como, de forma estable, entre el 75% y el 80% de las hipotecas se han concedido por debajo del 80% del valor de tasación de la vivienda.
Sin embargo, entre el 2004 y el 2007 más de la mitad de las hipotecas se concedían por encima del precio de adquisición. Y tan solo el 20% se concedían con un valor inferior o igual al 80% del precio de compra.
Esta situación fue provocada por la posibilidad de los bancos de tasar las inmuebles libremente y conceder hipotecas en base a esa valoración ignorando el precio de la transacción, algo que hoy es más complicado.
Aunque la principal diferencia con otros países que no tienen este problema no es la nueva regulación española, muchos países tienen implantada la “dación en pago”, un sistema en el que en el momento en el que el banco embarga la casa la deuda, tenga el importe que tenga, se da por saldada. En España, en caso de impago de una hipoteca, el banco puede ejecutar la hipoteca y mantener la parte de la deuda que exceda la valoración de la vivienda.
Esto lleva a los bancos a asumir más riesgo a la hora de conceder préstamos hipotecarios, ya que en caso de ejecutar una hipoteca en la que el valor de la vivienda haya caído todavía tienen cierta de probabilidad de recuperar una parte de esa perdida, incluso cobrar intereses sobre esa perdida.
Un ejemplo de esto es EE.UU. donde la dación en pago si que se aplica de forma efectiva, algo que llevo una parte del problema de la pérdida de valor de la vivienda en 2007 a los bancos, liberando a la población de deudas y permitiendo una recuperación económica más rápida.
Valor de la hipoteca frente al precio de la vivienda en EE.UU.
En este caso los datos se nos presentan de forma diferente por las diferencias en los mercados, pero en este caso se ve como desde el año 73 las hipotecas se han concedido entre el 70% del precio de la vivienda y el 80%. Unas cifras mucho mas conservadoras que el 50% de viviendas por encima del 100%.
Aunque en el caso concreto de Estados Unidos este sistema, por efectivo que parezca dejo de funcionar a finales de los 90, ya que, si bien las hipotecas no se concedían estaban por debajo del valor de la vivienda eran concedidas a clientes con alta probabilidad de impago porque los bancos no eran quienes asumían ese riesgo.
Equipo Altair Finance AM
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